Kiedy decydujesz się sprzedać mieszkanie lub dom z pomocą biura, prędzej czy później pada pytanie: umowa na wyłączność czy otwarta? Wiele osób instynktownie wybiera otwartą, bo wydaje się bezpieczniejsza. Więcej biur oznacza przecież więcej szans na kupującego. W praktyce często bywa odwrotnie.
W tym artykule wyjaśniam, czym różnią się oba rodzaje umów, jakie mają plusy i minusy oraz na co zwrócić uwagę, zanim podpiszesz umowę z biurem nieruchomości w Tczewie.
Czym jest umowa pośrednictwa
Umowa pośrednictwa to dokument, w którym zlecasz biuru pomoc w sprzedaży, zakupie lub wynajmie nieruchomości. Musi być zawarta na piśmie lub w formie elektronicznej, inaczej jest nieważna. Określa zakres usług, wysokość wynagrodzenia, czas trwania i zasady wypowiedzenia.
To, jak zostanie skonstruowana, ma bezpośredni wpływ na to, ile pracy biuro włoży w Twoją ofertę.
Umowa otwarta: jak działa
Przy umowie otwartej możesz podpisać umowy z kilkoma biurami jednocześnie, a także szukać kupującego samodzielnie. Wynagrodzenie dostaje to biuro, które doprowadzi do transakcji.
Na papierze wygląda to dobrze. Problem w tym, że żadne z biur nie ma pewności, że jego praca się opłaci. Dlatego rzadko inwestuje w profesjonalną sesję, reklamy czy dodatkowe działania. Oferta trafia na portale kilka razy, z różnymi zdjęciami i często z różnymi cenami. Kupujący widzi to od razu i zaczyna się zastanawiać, co jest nie tak.
Umowa otwarta ma sens głównie wtedy, gdy nieruchomość jest bardzo atrakcyjna i sprzeda się praktycznie sama, albo gdy chcesz tylko sprawdzić zainteresowanie rynku.
Umowa na wyłączność: jak działa
Przy umowie na wyłączność współpracujesz z jednym biurem przez określony czas. Biuro ma pewność, że jego praca się zwróci, więc może zainwestować w promocję: profesjonalne zdjęcia, wideo, płatne reklamy i aktywne docieranie do kupujących.
Na rynku pojawia się jedna, spójna oferta z jedną ceną. Kupujący ma jedną osobę kontaktową, która zna nieruchomość i odpowiada na pytania. Przy negocjacjach to również przewaga, bo nie ma sytuacji, w której różne biura oferują różne rabaty.
Wyłączność bywa różna. Najczęściej spotkasz dwa warianty:
- wyłączność zwykła, przy której biuro dostaje wynagrodzenie, nawet jeśli sam znajdziesz kupującego w czasie trwania umowy,
- wyłączność z wyjątkami, przy której możesz wskazać osoby, które już wcześniej wyraziły zainteresowanie, i przy sprzedaży im prowizja nie przysługuje.
Porównanie: wyłączność i umowa otwarta
| Kryterium | Umowa otwarta | Umowa na wyłączność |
|---|---|---|
| Liczba biur | kilka jednocześnie | jedno |
| Zaangażowanie w promocję | zwykle minimalne | pełne, z budżetem na reklamę |
| Wygląd oferty na rynku | kilka ogłoszeń, różne ceny | jedna spójna oferta |
| Kontrola nad procesem | rozproszona | jedna osoba kontaktowa i raporty |
| Prowizja | często wyższa | zwykle bardziej korzystna |
Na co uważać, podpisując umowę z biurem nieruchomości
Niezależnie od rodzaju umowy, przeczytaj ją spokojnie przed podpisem. Zwróć uwagę zwłaszcza na:
- Czas trwania. Zbyt długi okres bez możliwości wypowiedzenia to ryzyko, jeśli współpraca nie będzie się układać.
- Warunki wypowiedzenia. Sprawdź, czy możesz zakończyć umowę i w jakim terminie.
- Wysokość i moment zapłaty prowizji. Powinno być jasne, od jakiej kwoty liczona jest prowizja i kiedy ją płacisz.
- Okres ochronny po zakończeniu umowy. Często biuro ma prawo do prowizji, jeśli sprzedasz nieruchomość osobie, którą przedstawiło, nawet po zakończeniu umowy. Sprawdź, jak długo trwa ten okres.
- Zakres obowiązków biura. Dobrze, gdy umowa lub załącznik opisuje konkretne działania, na przykład sesję zdjęciową i miejsca publikacji.
Jak wygląda współpraca ze mną
W mojej pracy stawiam na przejrzystość. Przed podpisaniem umowy pokazuję plan działań: wycenę opartą na danych, sposób promocji i harmonogram. Warunki współpracy są elastyczne i z możliwością wypowiedzenia, bo uważam, że klienta ma zatrzymać jakość pracy, a nie zapis w umowie. Regularnie dostajesz raport z tego, co się dzieje z ofertą.
Co powinien zawierać plan działań biura
Niezależnie od rodzaju umowy poproś biuro o plan na piśmie. Dobry plan odpowiada na kilka prostych pytań: jaka jest proponowana cena i na jakich transakcjach się opiera, kto i kiedy zrobi zdjęcia, na jakich portalach i w jakich kanałach pojawi się oferta, czy przewidziano płatne reklamy oraz jak często dostaniesz raport.
Taki plan to dla Ciebie punkt odniesienia. Po kilku tygodniach łatwo sprawdzić, co zostało zrobione, a co nie. Jeśli biuro nie chce zobowiązać się do żadnych konkretnych działań, to sygnał, że umowa na wyłączność może nie przynieść Ci korzyści, które powinna.
Najczęściej zadawane pytania
Czy umowa na wyłączność oznacza, że nie mogę sam sprzedać mieszkania?
Możesz, ale przy wyłączności zwykłej biuru zwykle należy się wtedy wynagrodzenie. Jeśli masz już potencjalnego kupującego, poproś o wpisanie go jako wyjątku.
Na jak długo podpisuje się umowę na wyłączność?
Najczęściej na kilka miesięcy. Okres powinien dać biuru czas na pełną kampanię, ale nie wiązać Cię zbyt długo.
Czy mogę wypowiedzieć umowę z biurem nieruchomości?
To zależy od zapisów umowy. Dlatego warto przed podpisem sprawdzić termin i warunki wypowiedzenia.
Chcesz sprzedać nieruchomość w Tczewie z jasnymi warunkami współpracy? Umów bezpłatną konsultację lub zadzwoń: 790 490 077. Pokażę plan działań i umowę jeszcze przed podpisem.